総評 不動産に関するお悩み

持っている不動産で悩みがあるのだけど?
  • ・年も年だしそろそろ相続とか心配
  • ・土地を売りたいけど税金はいくらかかるの?
  • ・古いマンションで空き部屋多くて・・・、何か良い手立てはないかしら。
  • ・老後の為に賃貸マンションを所有したいな。
  • ・貸宅地を相続したけど、借地人との付き合いも少ないし、だれか面倒を見てくれる人いないかな
  • ・不動産管理会社を設立したいんだけど
  • ・兄弟・親戚等との共有持ち分の整理に対しての将来の不安

資産を守る不動産活用とは? 土地などの資産は先代、先々代から引き継ぐ場合が多く、その大切に継承して来た資産を、次世代へ円満に継いで行きたいというのが多くの資産家の心情です。その資産が 様々なトラブルや問題などを抱える不良資産であれば、将来それを引き継いだ子供たちが苦労する事になります。自分の代では何とか無事過ごせても、次世代になってから、管理や修繕のクレーム、不良入居者、地震等での被害など、諸々の問題が発生することが考えられます。

例えば貸地の問題点であれば
1.半永久的に返還されない
「親族が住む家を建てるために土地が必要」といった正当事由が無ければ、土地を貸している人の都合で借りている人に立ち退いてもらうことはできません。
2.利回りが賃貸アパートと比べて低額
貸地の利回りは1~2% 程度で、アパートの標準的な利回り5~7%に比べると非常に低額です。
3.換金性が低い
専門の買い取り業者に依頼した場合は時価の10~15%程度の値段しか付きません。
4.相続税はしっかりかかる
相続税の財産評価上は底地は土地全体の金額の30%~40%あるとされています、収益力は低いのに相続税は高いのでは大変です。
このように私どもはいろいろな手段で底地を
はじめとした不動産を活かすノウハウを持っております。
第1章 底地・借地権

●底地の問題点

  • ・相続 物納の申請をしても中々通らない。
  • ・値段 地代にもよりますが、大体地代の20~30年分 更地の1~2割程度です。
  • ・地代をなかなか上げられない 相続を受けたときに払った相続税を回収するのに50年以上,地代によっては60~70年かかる。
  • ・さらに、地主さんが思っているほど、借地人は地主さんのことを思っていない。実際、更新時に地代を上げようとすると反対します。
  • ・借地人に買ってもらう。現実は口約束が多く、実際、買うよりも借りている方が楽なので現状の状態が続く。
  • ・先祖代々の土地なので売るには躊躇。ただ、地主の権利は地代が入るということだけですし、先祖代々よりも、これからの子孫のことを考えるとどうでしょうか。
  • ・借地契約の期間が満了となっても、土地の返還が認められることは稀であり、ほぼ半永久的に賃貸借関係が続くことになる。借地権の権利は半永久的に続きます。
  • ・自分で使用できない土地であるため、流動性が極端に劣る(納得のいく金額で第三者に売却するのはきわめて難しい)。
  • ・一般的に地代が低廉で、収益性が低い。
  • ・流動性が低い割には相続税の評価額が高い。
  • ・土地に対する権利を地主と借地人が二重構造的に有している面があるため、利用や処分においてさまざまなトラブルが生じやすい。

●地主様の悩み

  • ・相続が心配
  • ・管理が煩わしい
  • ・借地人とのトラブル
  • ・売却がしづらい
  • ・地代が安い
  • ・税金が高い
  • ・収益性が低い

●地主が抱える問題

  • ・相続税を支払うため、借地人から地代が税金を払うための費用となってします。
  • ・相続税を底地で物納することは近年難しくなってきている
  • ・一筆の土地の中に複数の借地人が存在していて借地の範囲が明確になっていない
  • ・売却をするために測量費用が莫大にかかる
  • ・周辺に起爆剤になりえるようなランドマークができれば地価回復の要因になるが、高齢化社会で人口が減ってきている現状では地価は下がっていく傾向にある。
  • ・具体的に測量を始めても、日数がかかるケースがあるのでさらに地価が下がってしまう可能性がある。
  • ・売却を検討する地番が具体的になっていないため、物件調査もできず金額の提示もできない。
  • ・将来的にすべての借地人から更新料をもらえる保証はない。
  • ・地代の値上げに交渉に応じてくれる可能性が低い。また交渉時の労力がかかる。
  • ・借地人に相続が発生した際に相続人が決まらず、借地人がだれか特定できないことがある。
  • ・建物の登記簿上の所有者と借地契約書状の賃借人が異なっていることがある。
  • ・借地人が賃貸人に無断で借地権を転貸してしまう。
  • ・借地人の家(建物)の一部とその従物(樹木)が隣接地に越境している。
  • ・借地人が古い建物を取り壊したにもかかわらず、建物の滅失登記を済ませず、新たな建物を登記してしまう。
  • ・借地人一人一人に売却すると中には残ってしまう借地が出てくる。まとめて売却することで付加価値が上がることもある。