第5章 共有名義
共有名義の不動産はトラブルのもと

相続が発生した際に、「不動産を共有名義で相続した」というのは、よく聞く話です。相続を開始してから10ヶ月以内に、相続税を申告・納税しなければいけないのでよく話し合う前に、共有名義で相続してしまうことが多いのです。共有(名義)不動産は相続にて取得した親族間の土地・建物に多く、親族で持分登記をしている場合が多いものです。また、遺産分割が未了で被相続人(故人)名義のままで放置されている共有状態や、相続トラブルで遺産分割ができない共有状態の不動産などもあります。 実は、これが、後々のトラブルのもとになります。 例えば、兄弟3人が1棟アパートを相続したケースを考えます。それぞれの持分は、長男が60%、次男、三男がそれぞれ20%ずつ持っています。

長男は、アパートが老朽化しており、空室も目立つので、売却したいと考えています。 次男と三男は、リフォームをすれば、まだまだ十分に運用できると考えています。こうしたケースではどうなるでしょうか? まず、長男が希望するアパートの売却については、共有名義の不動産を売却するには、名義人全員の同意が必要です。 長男がいくら売却したいといっても、次男と三男が了解しなければアパートを売却することはできません。では、大規模なリフォームをすることはできるのでしょうか。実は、この大規模なリフォームをする際にも名義人全員の同意が必要です。 民法251条で、共有物に「変更を加える」場合には他の共有者の同意を得なければならない」と定められています。売却や大規模なリフォームは、この『変更行為』にあたるため名義人全員の同意が必要なのです。 つまり、ご紹介したケースでは、アパートを売りたくても売れない、リフォームしようにもできない、という、まさに最悪の状態に陥ってしまうのです。

また、このどっちつかずの状態で、入居の申込が入った場合は、どうなるのでしょうか。 このままアパート経営を継続していきたい、次男と三男としては、契約したいところです。 実は、長男ひとりが反対するだけで、この契約の締結を拒むことができます。 なぜなら、共有名義の不動産では、賃貸借契約を結ぶには名義人の過半数の同意が必要だからです。ここでいう、『過半数』とは「人数」ではなく「持分」で計算します。ですから、長男が持分の60%を持っているのでいくら二人が望んだとしても、契約はできません。

このように、共有名義で不動産を相続すると物件の処分や運用に大きな問題が残ります。 これが、単独の名義での相続であれば、売りたいときに売れて、リフォームも自分だけで決めることができます。つまり、単独名義だからこそ、有効な資産活用が可能になるのです。

土地の場合はどうでしょうか、一例ですが、公道に面して間口が広く、奥行きが短い60坪の土地があったと仮定します。これを親族である A、B、C の3名が3分の1の割合で共有している場合で、3名が20坪の土地を個々に利用したい時は比較的スムースに解決できるものです。基本的に60坪の土地を道路に面して3分割すればいいことです。また、60坪を一括にて売却して、3分の1の割合で売却金を配分する場合も話もスムースです。 ところが、その土地に C が所有する建物があり居住していると面倒になります。 A と B は土地を売ってお金を欲しいと主張、C は住んでいるので売れないと拒否すれば問題はとても複雑になります。 A、B は自己所有の土地持分を C に買ってもらうか、トラブルをかかえた共有地として第三者に低額で売却するか、もしくは共有物の分割訴訟による解決(裁判所の判決)など、選択肢は少なくなります。 また、60坪の土地に A がアパートを建築したいと計画しても、B と C が反対をすれば建築はできないことになります。建築するには共有者全員の意思統一が必要であり、B と C に無断 で建築をすれば二人の財産を侵害することになります。以上のように、共有の不動産は流動性・換金性、もしくは収益性に乏しく、資産としても問題をかかえたものでもあります。

弊社の過去の案件に次のようなこともありました。 相続により取得した土地建物の共有名義人の一人(次女様)が、その建物に居住している共有者(実兄の長男様)の住宅建替えに対して、イヤガラセを込めて一切の協力をしなかったことです(以後、敬称は省略)。長男は他の共有者(次男と長女)の合意は得ていたのですが、次女だけが建て替えを認めず、共有の持分権利を長男に売却することも拒否し続けていました。目的は「嫌がらせ」の一点だけだったのです。この女性との交渉には困難が多く1年以上を要しましたが、共有名義人の間で売買という方法で解決に至りました。

その方法とは、次女が長女に共有の持分権利を移転し、長女が長男に再移転するという手法です。次女は長男との同じ契約書(紙)には署名したくないとの一心であり、次女と長女間で契 約と権利移転をおこない、長女に移った持分権利を長男に再移転したわけです。勿論、この方法は次女を含めて、4名の合意のうえでおこなったものです。次女にとりましては金銭ではなく、「意地」がそうさせていたわけです。

*これから相続対策(不動産事項に関する)を考えられている方へ* 将来、土地活用をスムースに進めるために重要なことは、遺産分割時に共有名義にはだけは絶対にしないことである。 必ず、土地は一筆ごとに一名義。 建物も1軒ごとに一名義にしておくことが重要になる。 こうすれば、所有者本人のみの一存ですべての開発が可能になるし、いつ売却をするのも名義人本人の自由になる。 ただし、被相続人がお亡くなりになってから、遺産分割を兄弟間で相談するというのは争いの元になる。 この争いを避ける手っ取り早い方法が共有持分での遺産相続だったわけだが、共有名義は土地活用の際に多額の借り入れをすることが多く、そのため協議がまとまらずに活用の可能性を狭めてしまいます。 このようなトラブルを避ける方法はただひとつ。 それは、相続が起こる前に、所有者本人が必ず「遺言」をしておくことである。 こうすれば、将来的に土地活用の可能性をつぶしてしまう恐れはほぼ回避することが可能になります。

優成不動産は専門家の立場から、不動産に関わる相続のご相談から相続後のトラブル解決まで、誠心誠意対応することをお約束します。
第6章借地権・実例

当社社員が今までに解決した事例です。

事例 1
*地主の意向を受けて底地(いろいろ権利付き)を購入した後に借地権を整理
経緯
☆一部借地権の付着した土地を資金化したいA地主から短期間に権利関係を調整し、更地化して売却して欲しいという依頼を受けることになりました。 地主の所有する土地は現況B土地(第三者所有)と一体として時間貸駐車場として活用されています。 A土地と借地権が付着したA'土地の合計面積は233m²です。 市場調査の結果、A+A'が一体の更地であれば、ワンルームマンション用地として購入したい、と言う業者がでてきました。 A'地を賃借する借地人の状況 数年前に借地人に相続が発生していますが、建物の相続登記はなされておらず、また賃貸借契約書も締結していないため、借地人の数は特定できませんが、複数人(5,6人)存在しているようです。 建物に誰が居住しているか不明です。 地代は半年分を年2回地主宅へ持参払いしているとのことです。 地主の計算では地代が累計2年分程(約120万円)遅滞しています。 これまで差配を通じ土地の明渡しや底地と借地権の同時売却の交渉をしてきましたが金額が折り合わなかったり、借地人の意見統一問題?により断念しています。 借地契約書はありませんが、賃貸借面積は地主の台帳では83m²(25坪)となっています。
A'地を訪問
地主から承諾を得て昼間に訪問、建物に誰もいません。夜に訪問しても部屋の中からはランプの薄灯りがもれていますが誰も出てきません。その後早朝に訪問しても誰も出てきません。電話・置手紙等考えられる手段を試みますが一切の連絡がとれません。近隣の聞き込みでは2名が居住しているようです。 このことを地主へ報告し、一度地主から連絡を試みていただくように御願いしましたが、地主は連絡したくない様子でした。
B地との関係
B地の土地所有者は従前A+B地全体の借地権者であり、事業を行っていました。 廃業時に当時の差配へ相談したところ、借地権と底地を等価交換(50:50)して双方が完全所有権とした上で、共同事業にて時間貸し駐車場を行うことになったそうです。 A地もB地も単独では利用困難な土地となることから、差配はB地の所有者(旧借地人様)へは売却等する場合は事前に協議することを告げていたとのことです。しかしA地主へは特段の説明はしていませんでした。
資金が必要な地主様から現況にて購入
従前の差配へこれまでの地主と借地人様の経緯を確認すると、地主様が借地権の買い取り協議をしたが金銭的な折り合いが付かなかったことが判明しました。したがって地主に対して、地主様が見積もる借地権の買い取り金額では調整が困難であり、A'借地人様との調整は長期化すると判断する旨の報告をしました。 すると地主は最初からわかっているような口振りでした。 そこで早急に換金化したいのであれば、B地と同時売却すべきことを提案しました。しかし地主はA'の不良賃借人が残ることがいやなようで、少し値引くから現況のまま底地を購入して欲しい旨の逆提案があり、地主様の意向があり借地人へ無断(通知等)で現況のまま当社がA地を購入することになりました。
※借地人様との交渉※
購入後、A'借地人様へ挨拶に行きますがなかなか捕まらず、近隣、昔の差配等聞き込みの結果、他の居住地の連絡先がわかりました。しかし、電話をしてもいつも留守番電話で連絡がとれません。その居住地へ直接訪問し、数回目の夜に借地人の相続人の一人とやっと会うことが出来ました。 相続人は6人であり、対象地(A')へは相続人のうち2名と猫数十匹が同居して、電話はもちろん電気・ガス、水道も停止状態であることが判明しました。 相続人の内、現金が欲しいものがいたため、この者を中心に約4カ月の交渉を重ねた後に借地権を購入し、建物を明け渡してもらいました。建物に根抵当権が付着していたため、一旦相続登記を行った後に根抵当権を抹消し、同時に建物滅失登記を申請しました。
事例 2
☆囲繞地と化した底地・借地を隣接地と併せて戸建て分譲地に 相続発生後の案件について、相続税納税コンサルティング会社の代表者から、「底地・借地権の整理についてある問題があり、このままでは、委任者の要望を満たせないため手伝って欲しい」との依頼がありました。この物件のオーナーは相続によって取得した土地を全て換金化するために相続税納税コンサルティング会社へ依頼していました。
物件の概要

当該物件を含む一団地の土地は、相続によって2名(相続人)の兄弟が取得しています。 2名の兄弟はそれぞれ弁護士を立てて分割協議を2年ほど争い、物件のA,Cを含めその東側を弟が取得、Bを含め西側を兄が相続することになりました。 相続税は申告期限内に現金で一括納付しています。兄弟の意向は以下のとおりです。

☆弟の意向☆

底地は収益性が低く、できる限り整理してもらいたい。

☆兄の意向☆

たとえ収益が低いと言っても、この低金利のもとでうまい運用ができるわけでもないので、できるだけ土地を売却せず保有し続けたい。

(問題点1)

弟が相続したA貸地は単独では再建築できない囲繞地となっていることから、接道条件を整備してもらえなければ、A地の賃借人は底地を購入できません。 A地の接道条件を満たすためにA地に隣接するC、D、E地 (他の地主所有)も整理できていません。

(問題点2)

B貸地は売却を希望していない兄が相続していますので、当該地を巻き込んだ整理が困難です。 また、A貸地は兄が分割協議において「A地の借地人が使用しているガス・下水道の埋設管がB地を通っているため、自分が相続すべき」と主張した土地であるため、特に調整が難しいと思われます。

☆借地人との交渉☆

同じ地主様であるC、D、E地の借地人様へ意向の確認をしました。C地については、敷地の一部売却を含め底地と借地の同時売却の依頼をしましたが、建物は新築後まだ数年経過した状態で、建物と境界が50cmの幅員という状況です。D地についてもC地との境界ぎりぎりに建物が建築されている状況であり、C、D地の借地人様との交渉を断念しました。

E地の場合、敷地の形状等の関係から底地と同時に借地権を売却してもらう以外に方法ありません。借地人様は一人暮らしの高齢者でしたので、独立している子供を交えて数回の打ち合わせを行いました。本人が"元気なうちは現在の土地で生活して、その後は同時に売却しましょう"と回答しましたので、これ以上交渉を継続しても好転は難しいと判断しました。よって弟の所有地の整理が困難な状況となりました。

まず、地主(兄)の所へ行く前に、借地人の意向を調査するためにB地の借地人を訪問しました。 B地は、現況で建物の壁面まで2m分の通路を確保できそうな状況であり、借地の一部を譲渡していただく旨の相談を持ちかけました。 ところが、それはとんでもない話であることが判明しました。"元々はA賃借人とD賃借人は親戚であり、A賃借人はD地を通行に使用していましたが、D賃借人の再建築で通路の使用ができなくなり、B賃借人は仕方なくA賃借人にB地を通行させていました。しかし、その後関係が悪化し、A地とB地の間に塀を設置し、通行できないようにした経緯がある。"とのことでした。 この時点で、解決は不能かと考えました。

ところがよくよく話しを聞くと、B土地の賃借人は底地を地主様から取得して所有権にしたいとの意向があることがわかりました。そして、底地の購入後は問題となるA地使用者の埋設管を撤去するようにとの要望もありました。

数回の訪問によって、B土地の賃借人との信頼関係を築き、底地購入の意図を聞くことができました。現在、定年後70歳前後の初老夫婦は、子供が独立して当該地へ戻る予定がなく、広い家を毎日掃除するのも大変と話しました。数年後は売却して、高齢者マンション等に移りたいと思い、将来の売却を考慮して、底地を一旦購入して今のうちに完全所有権にしておこうという考えを持っていました。

※問題の解決※
(B借地人様との交渉)

当社はB借地人様に以下の話しをしました。

☆「B敷地の地主様は基本的に底地を売却しない方針を持っています。またもし底地を取得できたとしても、取得時には不動産取得税や登録免許税等の多額の経費がかかります。地主が底地を売却しない場合は、将来借地権で売却することになります。借地権単独での売却だと○○円ぐらいにしかなりません。もし、今より高齢になってから売却されるのであれば、元気な状況の今移られる方が宜しいのではないですか?今売却の決断をされるであれば、地主に事情を説明して、底地と借地権の同時売却をできるように地主との交渉をいたします」

◎B借地人との交渉のポイント◎

借地権と底地を同時に完全所有権にすることで売却価格の減価要因をなくす 一旦底地を購入する余分な経費が不要となる 数日後、B借地人より、厄介な地主との交渉を依頼したいとの返事を頂戴しました。

—地主様との交渉—

相続で取得した土地を一筆も売却したことのない地主であり、現況では売却により金銭を得たいとの希望もないようでしたので、少し時間をかけて理解をしていただこうと考えました。 地主にB貸地の売却を打診したところ、地主の反応は予想通りでした。貸宅地の管理は大変であるが、やっとの思いで株の売却によって相続税を納めたのに、また土地を売却して譲渡税を払いたくないと回答しました。しかし、相続時の色々なお話を伺うことができ、次回の交渉戦略へ収穫を得ることができました。

事前に当該地の相続税と売却時の時価を調査して再度面談しました。底地の相続税評価に対して、売却時の時価は150%の評価となります。この価格で売却できれば、長期譲渡税等(20%)が掛かっても、相続税評価以上の手取りがあります。それだけではなく、相続申告後3年を経過しておらず、相続財産の大半が不動産であったために、相続税を支払うために相続不動産を譲渡した際に使用できる取得費加算の特例を適用できますので、計算すると20%の譲渡税も掛からず、150%の評価相当額が丸ごと手許に残ることを説明しました。 数字に強い地主はこのことを即座に理解され、当該地を限定として取得費加算を利用できる期間内の残り4カ月以内で売却することを条件にB貸地を売却することに同意しました。

—B借地人様と再交渉—

B借地人へ地主は条件付きで売却することに同意したことを報告しました。B借地人は前回の面談以降すぐに売却することを悩んでいましたが、期間限定の条件を説明し、借地権単独で売却する場合と底地を同時に売却する場合の譲渡価格の差を説明したところ、同時売却で進めることで合意を得ました。併せて、当該地のみでは地形が悪く、売却価格をよりアップさせるため、 隣接地Aも同時に売却となる可能性があることを説明し、了解していただきました。 無道路地であるA地との価格の違いの問題はあったが、お互いのメリットのために同額とすることで承諾を得ました.

—A地の地主様・借地人様—

この結果を踏まえ、A地地主と借地人へ問題解決のために売却する事を説明しました。しかし地主は兄妹仲が悪く、A賃借人もB賃借人を一切信用していないため、同時にことを起こす ことを嫌っていました。そこで、多少のリスクを抱えるものの、現状のままA地の借地権と底地を第三者に購入していただき、B地の売却と同時にA地も売却する事となりました。

※結果※

A地とB地を戸建て分譲業者が購入し、購入後に3階建ての瀟洒な戸建て住宅が建ち、直ぐに5棟が完売しました。A地、B地の利害関係者は当初の想定以上の売却金額を手にすることができ、全員が満足する結果となりました。当該地はこの戸建て住宅が出来たことによって、雰囲気が良くなり、近隣に居住しているB地の地主にもとても喜んでいただきました。

事例 3
☆相続が心配な地主の底地と飲食業の入る店舗(貸家建付借地権)の同時整理依頼。☆

A貸地の地主は高齢であり、そろそろ相続の準備(相続税納税)のため各貸宅地について物納条件を整備して欲しいとの依頼がありました。当社は依頼を受けて、各借地人と面談して主旨を説明し、面談後に問題点を整理していきました。

当該借地人は高齢の単身世帯で法定相続人がいません。地代も安く物納水準を達成するには値上げが必要ですが、高齢である借地人は入退院を繰り返していて、地主より先に相続が発生するかもしれない状態でした。 居宅以外の2棟の建物は30年以上も前から現賃借人へ店舗として賃貸している状況で、借地人が長期不在のときはテナントである借家人が代わりに地主に地代を支払っていました。そのため借家人は自身を借地人であるという程度の感覚を持っていました。

A借地人に相続が発生すると財産が国に帰属(一定期間相続財産管理人:弁護士)することとなり、建物(借地権付)が公売になれば、より複雑な状況となり、A地の底地を納税原資とできなくなる可能性が高くなることを地主に報告しました。A地主は生前中に権利関係を整理し、A地を売却するという方針を持ちました。 また、B地の借地人は既に相続が発生して遺産分割について相続人4名が協議をおこなっている状況でした。当該地は建築基準法上の道路に無接道のため、B貸地単独では物納も売却も困難であり、地主には問題の財産でした。

A借地人と面談し本人の意向を確認したところ、借地権を換金化して療養型高齢者施設へ入所したいとの回答を得ました。

今後の手続きおよびテナントの立ち退き交渉がでてくることから、弁護士を代理人としてたてていただくことになりました。

テナントとの立ち退き交渉については、A借地人の代理人である弁護士が引き受け、数回交渉しましたが、弁護士の専門分野は交通事故の処理であったためか交渉は難航し、先に進みませんでした。テナントの立ち退きには多額の費用がかかり、借地人側にはそれを負担する資力がありませんでしたので、底地と借地権の同時売却は難しいことがわかりました。結局、現況のまま借地権付建物を地主が買い取り、地主側で立ち退き交渉を行うことになり、当社が担当いたしました。

B借地人には法定相続人4名による建物の相続登記を実施していただいた後に、いった ん地主に借地権を買い取っていただきました。A地とともにデベロッパーに売却することをもくろむためです。地形は悪くなりますが、一定の容積率が確保できることからデベロッパーもA地と一体として取得する意欲がありました。

この段階で危惧していたとおり、A借地人が病に臥して入院をすることとなりました。

A地の借家人も交渉に代理人を立ててきました。当初は借地権の50%相当額の要求をしてきましたが、このまま相続が発生し借地権を国が取得または公売となった場合(この時点では地主が借地人と借地権付き建物の売買契約を締結していませんでした)のリスクや借家人の営業利益がそんなに大きくないことを指摘し、借地権価格の30%相当額の立ち退き料を支払うことで合意をえることができました。

借家人と立ち退き合意書の結後にA借地人と借地権について売買契約締結(手付)をしました。A借地人は病院に入院しており、代理人の弁護士立ち会いの元で、病院で契約を締結したのですが、やつれた感じではありましたが、自身で歩行できる状態でした。

・A地とB地(所有権)の売買契約を地主とデベロッパーが締結しました。

何と1週間後にA借地人は突然、逝去してしまいました。代理人である弁護士から電話連絡がありました。借地権付き建物の売買契約による建物引渡の履行に関して尋ねると、自身が相続財産管理人になるので、履行に支障はない旨の回答を得ました。

  • ・代理人弁護士が相続財産管理人の申請をしました。
  • ・A借地人の代わりに地主がテナントの立ち退きを確認し、立ち退き料を支払いました。

A借地人の代理人が相続財産管理人に選任される期間が長く、デベロッパーへとの決済期日までに間に合わないことから、選任される前に借地権付き建物の売買残代金を法務局に供託(相続人不確知)して、代理人へ預けていた登記委任状にて建物移転登記を行いました。

やがてマンション建設の工事が完成し、デベロッパーが分譲をしたところ、竣工前に完売するという人気物件となりました。

※結果※

様々なことがあった事例ですが、結果的には利害関係者全員が満足した結果となりました。 マンションが竣工してまもなく、地主に相続が発生しましたが、生前50箇所以上の貸地を相続前に整備していたことから、貸地を物納及び売却することによって相続税の納税を無事に完了することができ、地主の相続人から感謝(亡き地主へ)の言葉が出ていました。

事例 4
☆相続まで土地を売却したくない地主の借地権分譲と物納の依頼☆

・ある日、当社に建売業者から突然、電話がかかってきました。 "ちょっと借地権の相談に乗ってもらえませんか"とのことでした。 なんでも首を突っ込む私としては、取り敢えず話だけでも聞いてみるかと軽い気持ちで、面談することにしました。

借地権付建物が競売広告されたそうで、入札したいが土地所有者(地主)の許可をもらえないと裁判所に代わりの許可を貰わないといけない:借地非訟事件で、厄介だから権利調整専門に業務を行っている貴社にお願いしたいとのことでした。後に厄介な理由が理解できました。

まあ、"いつもと違う立場で仕事をしてみるのもいいか"と二つ返事で引き受けることとしました。 この場合の整理として、地主から底地を譲ってもらう約束を取り付けるか、借地権の再販の約束を貰うかどちらか約束してもらえばいいし、承諾料を一定額支払えば商品化はできるかなと簡単に思っていました。 依頼を受けた時点から入札まで12日間であり、手順を再確認し業務に着手しました。

  • ◎所有者確認
  • ◎物件調査
  • ◎地主と面談交渉
  • ◎合意書面締結
               

簡単に受けてしまいましたが、これだけのことを12日間という短期間でしなければなりませんので一瞬、不安にかられましたが生来の楽天的な性格がそれを一掃しました。

早速、地主へ電話連絡を試みますが、何回連絡してもなかなか繋がりません。やっとの事で本人に繋がりますが、地主も高齢者で要領を得ない感じであり、話がわかる人は同居していないようでした。地主は対象地近くには在住していない不在地主で、東京に長男が住んでいるらしく、その方と話をすることとなりました。 先ずは、最初の難関突破です。地主と会うまでに物件調査して、方針を決定することにします。 対象地が分筆されていない借地であるのは百も承知でしたが、道路境界(官民査定)が確定していないばかりか、対象地の範囲を示す境界標もありません。おまけに隣接地には債務者の兄弟が居住しています。承諾を含め、地主には相当な協力を仰がないと商品化は困難な状況であることが判明しました。

さあ、いよいよ地主の長男と面談するときがやってきました。この長男、言うなればお殿様みたいなひとです。他人からの指図は全く受け付けません。困りました。今回は、時間もないし無理かもしれないとの不安が頭をよぎりました。

「この調子であれば誰も今回は入札されないな。特別売却期間を含めて考えよう」と思い、取り敢えず鉾先を変えて、地主の長男として土地(底地)相続に対する考えをお伺いし、これからの突破口を見出すこととしました。

これが功を奏したのか、よくよく話を聞いてみると、所有財産は殆どが第三者に貸している土地であり、"将来の相続について納税をどうするか"、"財産を分割するのに兄弟ともめないか"など相続に対しては非常に関心が高いことがわかり、時間をかけて相続問題について提案書を提示することになりました。

借地人に対しては、あれだけ高飛車になって一切を受け付けなかったのですが、これをチャンスと捉え、やり方によっては将来の安心を得られる方法であると考え直し、父親を説得してもらうことが出来ました。

※結果※

当該地の確定測量を実施して150坪の貸地を約30坪の5区画に分割し、借地権付き戸建て住宅として分譲することとなりました。当該物件が駅から近く、借地権付建物(新築住宅)として所有権よりも安い値段設定ができまたので、建物の基礎工事の段階で完売するという人気物件となりました。

また、地主は"自分が亡くなるまでは底地を売却したくない"との意向を持っていましたので、将来の相続時に納税または財産の分割がし易いように土地の確定測量を実施し(建物引渡時には土地の分筆も出来ていました)、土地賃貸借契約書に相続時に納税に協力する旨(購入または物納に協力すること)を盛りこみ、将来の相続に備えることとしました。

事例 5
◆相続税納税のための貸地物納戦略(不良資産を優良資産へ組み替え)◆
(1)不良貸宅地に悩むYさんに相続が発生

都内某所に居住するY家は、何代か続いている地主であり、戦前から貸宅地を保有していました。Yさんの父は今から25年前に亡くなり、母がほとんどの財産を承継し、その財産を長男であるYさんが管理していました。

Yさんの悩みは貸宅地の地代を引き上げたいということでした。Y家が保有している土地のうち、図の一画地は固定資産税等の公租公課が地代収入を上回る逆ザヤ状態を呈し、Y家の財産の中で問題の土地となっていました。逆ザヤの原因は地代の安さだけではなく、B地が未利用であったことにもあります。G地は幅員が2mしかないため、B地を駐車場にすることもできませんでした。C,D,Eの貸宅地の借地権者はみな高齢者であり、しかも借地人組合に加入していて、地代の値上げもままならないという状態でした。

Yさんがこの一画地の処理にあれこれ頭を悩ませている最中に、相続が発生してしまいました。Yさんは49日の法要も終わらないうちに、私のところに相談に来ました。Yさんの母の財産の相続税評価額は約7億円、相続税は約2億円程度という数字をYさんの顧問税理士が簡易計算していました。財産は他に駐車場用地などがありましたが、Yさんは図の一画地を納税にあてたいと考えていました。ところが顧問税理士は、この一画地を物納することはできない、と回答していました。理由は貸宅地の分筆は困難(この一画地は売却済みのA地を除いて未分筆)ということでした。

私は早速現地を調査し、現状を分析しました。すると新たに様々な問題点が発見できました。まず隣地の所有者との境界承諾が難しいこと。D,E,F地の隣地であるH地の所有者は相続人未確定で、境界承諾のためには相続人全員の印鑑が必要という状況でした。また、B,C地の隣地であるI地は国有地(水路)ですが、従前に売却していたA地の地権者がその存在を認めていませんでした。

(2)登記官、納税徴収官と協議し、難題を解決

Yさんに調査結果を報告しましたが、ダメモトでトライしてほしい、と懇願され、B,C,D,E,F,G地の物納を申請しました。このすべてが収納されると相続税額を上回ってしまう超過物納ですが、収納されない危険性を考慮して多めの申請にしました(注:現在の税制では超過物納は認められませんが当時はOKでした)。

測量士と相談し、利用区分ごとに測量を進行させていきました。その結果、前述したH地とI地がからまない場所(C,Dの南側とCの東側)の境界が確定できました。国有地であるI地の南側の推定ポイントを現況でポイントと思われる場所から約10cmずらすことを国と協議し、B地の周囲の境界も確定することができました。

難題のH地に関しては、相続人未確定であり、対策を考えつきませんでしたが、登記官と交渉し、「相続人代表の実印があれば民々の境界確定は可能」との回答を得ることができ、事なきをえました。残りは公道であるJとの官民査定です。ポイントをA地から約10cmほどずらしたG地内に置き、官民の境界を確定することができました。B地、G地を残地扱いにして、残りの土地をすべて境界確定することができました。その後の調査で、F地の借地人は借地を返還してくれる可能性があることがわかりました。

従ってF,B,G地の物納申請を取り消し、C,D,E地の収納を目指しました。これらの土地が収納されるか否かのポイントは地代にありました。借地人の方々の話しを聞いているうちに、彼らが将来、借地権を売却したいとの考えを持っていることが判明しました。そこで、彼らに対して「将来の売却のためにはいったん底地を買って完全所有権にすることがベターである」と説き、物納申請を納得してもらいました。また収納された後に国から底地を購入できることも教示し、収納に協力してもらうための地代の値上げに成功しました。

さて、ここでまた難題がもちあがりました。納税徴収官から「収納のためには隣地であるH地の相続人全員の実印が必要である」との指摘を受けました。民々の境界確定時には相続人代表の印でOKでしたが、物納はより条件が厳しかったのです。ところが、H地の相続人の中には海外居住で連絡がとれない人がいることがわかりました。納税徴収官と相談したところ、「相続人代表としての確約書を提出することでOK」との承諾を得ることができました。

これですべてが終わったとほっとしたのもつかの間でした。「現在はB地とG地は一体であり、G地の位置を確定させ、C,D,E全員の持ち分をつけてほしい」という新たな要望がもちあがったのです。そこで再び徴収官と協議し、「将来にわたってC,D,E地の人間がG地を無償使用することを許可するという念書を国に差し出す」ことで了解を得、晴れてC,D,E地を収納していただくことになりました。ここに至るまでには1年半の年月を要しました。山と谷が連綿と連なる日々でしたが、収納が決定したときのYさんの譬えようのない笑顔を拝見すると、それまでの苦労が吹き飛んだ感じがしました。

事例 6
☆公売により一団底地を落札し、借地人へ分譲☆

最高価申込者○○殿、と係員が発表すると、一人の男がしきりに最高落札者を探していました。「次順位申込者○○殿」とアナウンスされ、すべての財産につき開札が終了しました。一部に最高順位申込を集合させ説明がされているときも、その男は落札者が誰であるかを捜しているようでした。公売の会場を退室するときに、出口で一人一人にその不動産を取得したものがいないかを確認しています。何れはお会いすることになるため、私が買主の代理人であることを相手に伝えました。

すると私をこの男を含め、3組の夫婦と思われる者が私を取り囲み、何やら問いつめ始めます。「何で他人の土地を買うのですか?」「この土地はあなたの土地ですか?使われているのはあなた達かもしれませんが、土地(底地)は誰が取得しても法律上も何ら問題はないのですよ。私(代理人)は投資のために購入しただけで、あなた方に対して何ら悪意を持って入札したのではありません」というようなやりとりがあり、このあとも1時間程の会話が続き、終わりそうもないので、後日訪問し話し合うことといたしました。

実は、この土地の従前の所有者を私は知っていました。と言うのも、この土地を所有する地主から、10年程前に相続税の納税について相談を受けていたからです。不動産バブルがピークのころ相続が発生し、多額の納税を強いられることとなり、遺産の分割や、納税の方法で協議をしましたが方針がかみ合わず、私が所属していた会社は降りことになり、他のコンサルティング会社の方針を受けて分割・納税方法の選択をすることとなったようです。

まさか延納を選択するとは思いませんでした。 相続財産の殆どが自宅を除けば第三者による借地権の付着した土地(底地)ばかりでした。一般的に相続税が課税される評価(路線価)で底地の購入を希望する者は、借地人以外はいません。さらに、相続税評価に対しての地代利回りは当時0.3%程度でしたので(現在は評価が下がり、1~2%程度)、公租公課を差し引き後0.2%程度となり、延納は最初から無理な話でした。底地を借地人が購入してもらう、もしくは売却が困難であれば物納を選択するしか納税方法はないと私は考えていました。当時は時価に対して相続税評価の水準は60~70%(現在は80%水準程度)の状況であり、課税評価額と実勢価額との乖離もあったことから、多少のダンピングをしてでも売却しようという方針があれば、納税分とし50%程度を売却することは可能な状況にあったと思われます。

仮に、申告期限までに売却の目途が立たない場合においては、相続税申告時にいったん物納申請をして、納税の安全を確保する方法もあったはずです(注:現在は税制改正によってこの方法の採用はできません)。たぶん、地主(土地所有者)にも相当な欲があり、高い価格付けをしても一定の借地人は、底地を購入するだろうと鷹を括っていたのだと思われました。

結局のところ相続税は分割払い(延納)を選択して、引き続き売却交渉をすることとなったようです。延納には利息(国の場合は利子税)が付されますので、この負担が大きく、当時の利子税は年4.8%でしたので、10億の相続税本税以外に4,800万円の利息がかかってくることになります。また、当時の地価状況は毎年10%以上の割合で下落に歯止めが利かない状況に堕ちていました。今思えば相当値下げして、折り合いがつく価格で売却をしていれば相続破産していなかったのでしょう。その後このような納税者が多かったことから、平成4年には特例物納制度が一時的に創設(時限立法)され、従前延納したものも、この年に限り物納に変更できましたが、この地主は強気でこの制度を利用することはありませんでした。

何れにせよこの地主の場合、一部の借地人の協力があったものの、最終的には殆どの借地人が底地を購入せず、毎年の利息を支払うための切り売りだけで、最終的には財産を差し押さえられ、競売(公売)されることとなりました。当時はバブル経済が崩壊しても土地神話は残っていましたから、そのうち地価は回復し、一括で納税可能と思っていた地主が多かったのではないでしょうか。

話しは戻り、後日、指定された日時にこの3世帯の借地人6名と面談しました。

借地人「誰も入札しないと思っていたのですが・・・」

私「そうですか、競売というのは一番高く入札したものが落札できるのですから、残念ですが、いったん私共で取得いたします。・・・その後については・・・!」

借地人「人が使っている土地を第三者が購入するとは、あんたらは底地屋ですか?借地権は譲らない。地代の値上げも受け付けない。土地(底地)もあなた方が言う値段で買う気は毛頭も無い。あんたらに必要のないものをなぜ買うのか?」

私「あなた方は誤解をされているようですね。地主の相続に対して、納税のときに一切の協力をしないばかりか、集団交渉によって地主を威圧し一歩的な値決めによって、折り合うことができず、競売によって買うことを選択されたわけですから、当然第三者が介在することを前提しなければならないことは承知でしょう。また、最低価格での購入とは少し甘いのと違いますか? 当社のクライアントである地主は純粋に投資として底地を購入しています。 それでは、当該地を購入する3つの理由をご説明いたしましょう。」

(1)安定利回物件として

現在、ワンルームマンションやアパート等の投資では、管理コストや入居者の確保、建物償却を考えなければなりませんが、土地の場合は償却が無いことを考慮すれば、建物系の利回りがネットで7%前後ということで比較すれば、当該地の入札価格に対するそれは5%相当になり、建物の増改築、期間満了の更新料という一時金が別途見込まれることから、底地は通常の投資としても有利な財産なのです。

(2)将来の納税用として

実は当社はこの底地を所有していた地主のような資産家の相続対策を手がけています。地主にとって底地は、利用区分ごとに分泌して、適正管理をしていけば将来の物納要地として、課税評価で納税が保障できる財産なのです。物納後の借地権は期間満了の場合の更新料の支  払いがないため、最近では借地人のほうから底地を物納してほしい旨のお願いをされるケースもあります。

(3)社会的な役割

決して借地人殿を排除して、整理していくことはしません。底地を購入しようにも、利用区分に分筆されておらず、共同入札などの面倒な手続きのため、入札に参加されないという方々が多くみうけられます。また最近の傾向ですが、借地人が高齢化してきているということもあり、様々な理由により借地権を換金化したいという要望も多く、当社はそういった要望に応えるため、社会的な役割として仕事をしています。決して一攫千金を狙った底地屋ではありません。自分が使用する土地(底地)が欲しいのであれば、利用区分ごと3筆に分割しますので、その後、必要な方は自分の敷地の分を購入されたらどうですか?」

結果

このような会話が3時間ほど続きましたが、結局のところ、利用区分ごとに3区画に分筆し、それぞれ路線価による底地として販売し、全員がそれぞれ完全所有権にする途を選択しました。地主は約半年後に無事に資金を回収し、相応の利益を得ることとなりました。

事例 7
☆地主と借地権者の共同事業による整理☆

ある地主から自分が所有する貸宅地について相談がありました。ある貸地の地代の支払いが遅れ、これまで合わせると6カ月分が既に滞っているとのことです。地主には顧問弁護士もいて、契約解除、明渡し請求も可能のようですが、借地人とは縁戚関係に当たり、出来たら話し合いで解決したい意向が強くありました。

《物件の概要》
  • 乗降者が比較的多いJR沿線
  • 駅から徒歩5分(約400m)
  • 当該地の賃貸借面積:330m²(約100坪)
  • 建蔽・容積率:80/400
  • 画地:間口12m、奥行25m
  • 地代月額 180,000円

☆関係者の意向☆ ○地 主 様 収入源として安定且現在以上の収益を確保したい。

○借地人 様 複数の借地人(相続人2人)がいる。            (兄)借地を活用して事業を行いたい            (妹)換金化したい。

◆問題点◆
  • ⦿借地権者に相続が発生(相続争い有り)
  • ⦿地主・借地人共に金銭的な余力がなく、金融機関からの借り入れは困難
  • ⦿底地と借地権の交換については分割が困難な敷地形状である

≪方針≫    当社は第三者への底地と借地権の同時売却または共同事業を行う以外に方法はないと判断いたしました。

○合意事項○ ※地主様と借地人様は以下のとおり、合意しました※

  • *同時に売却する場合は配分を地主40%、借地人60%とする。
  • *建築床面積を容積率上限の400%とし、5F建の共同住宅または店舗ビルを建築する。
  • *土地の時価を3億円(300万円/坪)とする。 (後日地主と借地人の話し合いにより配分割合を路線価割合に拘らず概ね1:2とする)
  • *建築費用は坪単価80万円、総額3億2000円とする。
  • *建築業者は地主の指定する業者で行う。
  • *共同事業の実施

結局、地主と借地人は共同事業を行うことで合意しました。 当初の予定では等価交換による区分所有マンションを想定してプランを策定しましたが、事業規模が小さく、採算割れすることが判明し、プランを変更することとなりました。 地主の知人である建築業者によって5F建て店舗・事業所にプラン変更

  • ○建築費にかえて1F,2Fを業者が取得
  • ○3Fを地主が取得
  • ○4,5Fを借地人が取得

結果
  • *地主は月額60万円の収入が得られるようになりました。
  • *借地人(兄)は5Fを居住用として取得しました。
  • *借地人(妹)は4Fを譲渡して換金化しました。
  • *デベロッパーは、一部を事業所として使用し、残りを賃貸して収益を上げることになりました。
  • *底地を整理するには「売る」「買う」「交換」といった手段があります。

☆どのような手段で整理するにしても効率的に整理・解決するポイントは

  • ・いくらで売りたいのか(金額)
  • ・いつまでに整理したいのか(起源)
  • ・どのくらい手間をかけられるのか?(交渉)

を明確にして、優先順位をつけることです

☆お客様の声をいただきました☆
〖渋谷区 Y様〗

地所は私の所有で上物は築50年以上の長屋が数棟。1階が店舗・2階が住居となっていました。借地権です。借家人がいて明け渡し要求をしていたが、立ち退き料が折り合わなく立ち退いてもらえなくなっておりました。 知り合いから優成さんを紹介いただき時間をかけて交渉。立ち退き後は借地人と同時に売却、今ではきれいな戸建てが立っております。 売却後も税金の相談など細やかなフォローをいただき本当に助かりました。

〖目黒区 K様〗

代々地主の家でしたが、かなりの土地の部分に借地権がついたまま相続しました。相続税を支払う際は、残しておきたかった所有権の不動産から売ることになってしまいました。子供たちにはこういう苦しみを味あわせてはいけないと思い地所の管理を任せている不動産会社に相談したところ優成さんを紹介されました。 権利関係や借地面積など借地人の方それぞれと交渉していただき、皆納得のいく形でデベロッパーさんと事業をする形になりました。

〖北区 S様〗

借地権の上にアパートを所有しておりましたが、入居者が決まるたびに内部のリフォームはしていましたが老朽化が激しく建替えの決断をしなくてはと思っておりましたが、更新などの苦労を考えるとどうしようかと悩んでおりました。 優成不動産に相談してみたところ「地主さんに買い取ってもらうのが一番高いです」との回答。交渉の仕方などわからない私に代わって地主さんと交渉してもらいました。 結果思った以上の値で買い取ってくれました。本当にありがとうございました。

〖世田谷区 T様〗

いわゆる高級住宅地と言われているところですが実際は借地権のついた土地を相続したので収入は固定資産税+@といったものでした。反面、税理士に相談したところ相続税が発生したらとてもじゃないが子供たちには負担が大きすぎる金額でした。税理士に優成さんを紹介してもらい底地を現況契約のまま売却、借地人とは時間をかけて円満に解決していただきました。私は売却の資金をもとに税金・相続対策を兼ね新たに事業用不動産を購入。これも優成不動産さんの紹介でした。

〖大田区 E様〗

資産の整理・見直し(建替や売却・買替)をすることで、子孫にとって負の遺産ともなりかねない火種を残さずに、将来起こりうるリスクを回避できたと思います。本当に安心できました。

◎その他みなさまから感謝のお礼をいただいております。◎
優成不動産では買取りします
  • 現状のままの底地
  • 借地権の買取り
  • 老朽化したアパート・マンション
  • 共有名義の持ち分の買取り

直、住人の方への転居に関する話し合いは、当社にて転居先の斡旋や引っ越しのお手伝いなど柔軟に対応し、円満に解決させていただきます。 住人の方の転居、建物の取り壊し後の土地活用も、当社にて一括して行います。 そのほか管理が困難、借家人がいるまま売却したい!などお困りでしたら、是非ご相談下さい。当社のノウハウでご一緒に有効活用しませんか。