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底地・借地権・古アパート・共有持分でお悩みの方へ

●固定資産税の支払いがキツい
●今は急がないが、いずれは売却をと考えている
●しつこい提案営業はされたくない
●住人とのトラブルがあり、早く底地を手放したい
●借地権の買取りを迫られている
●共有持分で自分の持分を売却したい

ご安心ください。お持ちの物件優成不動産が買取致します!

VOICE

目黒区 S様

お客様の声見出しお客様の声見出し

代々地主の家でしたが、かなりの土地の部分に借地権がついたまま相続しました。
相続税を支払う際は、残しておきたかった所有権の不動産から売ることになってしまいました。
子供たちにはこういう苦しみを味あわせてはいけないと思い地所の管理を任せている不動産会社に相談したところ優成さんを紹介されました。
権利関係や借地面積など借地人の方それぞれと交渉していただき、皆納得のいく形でデベロッパーさんと事業をする形になりました。

不動産会社の皆様へ

当社にご依頼いただいたお客様から数々の喜びの声をいただいております。

渋谷区 Y様

お客様の声見出しお客様の声見出し

地所は私の所有で上物は築50年以上の長屋が数棟。1階が店舗・2階が住居となっていました。借地権です。
借家人がいて明け渡し要求をしていたが、立ち退き料が折り合わなく立ち退いてもらえなくなっておりました。
知り合いから優成さんを紹介いただき時間をかけて交渉。
立ち退き後は借地人と同時に売却、今ではきれいな戸建てが立っております。
売却後も税金の相談など細やかなフォローをいただき本当に助かりました。

地主・家主の皆様へ

当社では、
・底地
・借地権
・古アパート
・共有持分
をお持ちのオーナー様のお悩みを解決致します。

CORPORATION

PRIVATE

底地の問題

先祖代々引き継いできた底地。貸してきた歴史があり、そこには色々な問題があります。
●地代が安い。
●昔からの契約がそのままでも更新料も取れていない。
●借地権が多くて複雑。
●相続税が大変。
いっその事、手放してしまった方が楽だとご相談いただくことも多いのがこの底地の問題です。

借地権の問題

借地権の売買には地主さんとの過去のしがらみや、様々な状況が複雑に絡み合うことが多々あります。そんな借地権ですが、「地主さんの了承を得る事ができれば、売却できる」ということをご存知でしょうか。借地権売買にはその専門のノウハウを持った不動産会社でないと、なかなか上手くいきません。当社では、多数の借地権売買の仲介を担当させていただいております。

共有持分の問題

底地、アパート、貸家を持っていて売却したいが、兄弟、親戚との共有持分になっている。
売りたくてもなかなか全員の意思がまとまらない。その結果、ズルズルと、収益性の悪い不動産を保持し続けてしまうことがあります。
実は、共有持分のご自身の持分だけを売却することが可能です。一度お気軽に不動産会社に問い合わせてみてはいかがでしょうか。

借地権の問題

底地、アパート、貸家を持っていて売却したいが、兄弟、親戚との共有持分になっている。
売りたくてもなかなか全員の意思がまとまらない。その結果、ズルズルと、収益性の悪い不動産を保持し続けてしまうことがあります。
実は、共有持分のご自身の持分だけを売却することが可能です。一度お気軽に不動産会社に問い合わせてみてはいかがでしょうか。

貸宅地は、損なの?得なの?

■参考例
・土地50坪
・旧貸地法
・貸地権割合70:30
土地所有者(地主)、建物所有者(借地人)それぞれの立場で考えてみましょう。

地主の損得を考える(旧借地法)

<地主にとって損な項目とは?>
・底地売却の難しさ
・固定資産税支払い
・地代手残りが少ない
・更新料のトラブル
・使用していないのに相続財産に加算
・自分で使えない
・借地権割合で借地権者が優位
<地主にとって得な項目とは?>
・地代の手残り目安が65%(費用が少ない)
※残念ながら、他に得な項目が考えつきません。

プロコンサルタントからの”目”

■参考例
貸した時点で大失敗だったということなのでしょうか?
借地人の立場も考えてみましょう。

借地人の立場で損得を考える(旧借地法)

<借地人にとって損な項目とは?>
・建替え
・借地権売却などで貸主の承諾がいる

<借地人にとって得な項目とは?>
・所有権と変わらず利用できる
・建物の税金は下がる一方
・土地も相続評価が70%になる
・貸家や店舗にすると地代以上の収入になる
・通常、賃貸より月々の支払いがない
・保全目的の修繕は地主の承諾が必要ない
・先代がタダ同然で借りた借地権が70%の価値を持つ
・地主に会う機会は殆どなく気が楽

プロコンサルタントからの”目””知恵”

<プロコンサルタントからの”目”>
借地人には得な項目が多く、地主には損な項目が多い結果です。
これだけ見ると借りる方が得だ!!と判断できてしまいます。
「土地を使い続けたい」借地人と「土地を返して欲しい」地主。
互いの意見が合わず、権利調整に苦労しているケースが多いのは当然のように思えます。

<プロコンサルタントからの”知恵”>
地主と借地人の間に知識と経験豊富な第三者を入れることがポイントです!調整役・代理人・潤滑な交渉。これを担える専門家は数少ないです。賃宅地に関するお悩みは、26年以上の実績を持つ私どもにお任せください。

築25年アパートの所有は、
損なの?得なの?

<参考例>
・土地50坪
・木造:築25年
・戸数:8戸(満室)
・賃料:70,000円
・年間収入:6,720,000円
・年間手残り:3,360,000

アパートオーナーの損得を考える

<アパートオーナーにとって損な項目とは?>
・固定資産税の支払い
・修繕費の負担
・手残りの減少
・相続財産に加算
・新築アパートとの結合
・換金性の低さ
・貸借人の不払いやトラブル
<アパートオーナーにとっての得な項目とは?>
・土地の相続税評価が下がる(建物評価も下がっている)
・経費計上で他の所得と損益通算ができる

借主の立場で損得を考える

<借主にとって損な項目とは?>
・自己所有にはならない
・賃料によって、間取りや周辺の利便性が変わる
・内容含む「希望通り」は難しい
・近隣トラブルの可能性
<借主にとって得な項目とは?>
・職場、家族構成などの変化で住み替えが簡単
・所有ではないので、課税財産を減らせる

プロコンサルタントからの”知恵”

<借主にとって損な項目とは?>
・自己所有にはならない
・賃料によって、間取りや周辺の利便性が変わる
・内容含む「希望通り」は難しい
・近隣トラブルの可能性
<借主にとって得な項目とは?>
・職場、家族構成などの変化で住み替えが簡単
・所有ではないので、課税財産を減らせる

プロコンサルタントからの”知恵”

<ロケーションや客層によって求められるアパートは違います。>
間取りや賃料設定など、分析とマーケティングが必要です。
<バブルの時期とは、時代が違います。>
建築会社から、「建替えましょう」と営業を受けても、安易な判断はせず、
築25年のアパートを今後どうするかという広い視野で考えましょう。

プロコンサルタントからの”知恵”

これからのアパート建築は「目的」が大事です。
何のために建てるのか、なぜ建てるのか、周りの地主の活用方法にとらわれず、我が家の資産内容、我が家の課題や希望を見つめ直し、本当に効果的なのか判断が必要です。

まとめ

・アパート経営は事業です。
・リノベーションか?建替えか?売却か?
一番良い選択をするにはプロの知識と経験が必要です。
「交渉が面倒」「専門家に頼みたい」・・・なんでもお気軽にお問い合わせください。

不動産会社の皆様へ

当社では、事業用地やマンション用地になるような立退き案件を募集しております。
下記「募集概要」に該当する情報をお持ちの方は、是非ご連絡下さい。万一、条件に多少該当しない案件でも、一度お問い合わせください。

優成不動産の基本姿勢

エリアの特性や周辺環境を考慮した上で、賃貸アパートを弊社で購入。
約2ヶ月で立退きを完了させ、解体後に戸建分譲用地としてパワービルダー様へ売却致しました。

事例①マンション用地として

土地を取得し、権利関係の調整や立退き等の問題解決を図った上で事業計画を立案。
デベロッパー様へマンション・戸建て用地を提供しています。
この事例では、種地となるアパートを仕入れた後、隣接地の買取り交渉を行い、最終的に借地権、借家、アパート4物件をマンション用地として取りまとめました。賃貸中テナント6件の立退きを仕入れ後6ヶ月間で完了。
デベロッパー様に対して分譲マンション用地として購入していただきました。

事例②戸建用地として

「エリアの特性や周辺環境を考慮した上で、賃貸アパートを弊社で購入。
約2ヶ月で立退きを完了させ、解体後に戸建分譲用地としてパワービルダー様へ売却致しました。

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