FAQ

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底地・借地権

底地の問題点

・相続 物納の申請をしても中々通らない。
・値段 地代にもよりますが、大体地代の20~30年分 更地の1~2割程度です。
・地代をなかなか上げられない 相続を受けたときに払った相続税を回収するのに50年以上,地代によっては60~70年かかる。
・さらに、地主さんが思っているほど、借地人は地主さんのことを思っていない。実際、更新時に地代を上げようとすると反対します。
・借地人に買ってもらう。現実は口約束が多く、実際、買うよりも借りている方が楽なので現状の状態が続く。
・先祖代々の土地なので売るには躊躇。ただ、地主の権利は地代が入るということだけですし、先祖代々よりも、これからの子孫のことを考えるとどうでしょうか。
・借地契約の期間が満了となっても、土地の返還が認められることは稀であり、ほぼ半永久的に賃貸借関係が続くことになる。借地権の権利は半永久的に続きます。
・自分で使用できない土地であるため、流動性が極端に劣る(納得のいく金額で第三者に売却するのはきわめて難しい)。
・一般的に地代が低廉で、収益性が低い。
・流動性が低い割には相続税の評価額が高い。
・土地に対する権利を地主と借地人が二重構造的に有している面があるため、利用や処分においてさまざまなトラブルが生じやすい。

地主が抱える問題

・相続税を支払うため、借地人から地代が税金を払うための費用となってします。
・相続税を底地で物納することは近年難しくなってきている
・一筆の土地の中に複数の借地人が存在していて借地の範囲が明確になっていない
・売却をするために測量費用が莫大にかかる
・周辺に起爆剤になりえるようなランドマークができれば地価回復の要因になるが、高齢化社会で人口が減ってきている現状では地価は下がっていく傾向にある。
・具体的に測量を始めても、日数がかかるケースがあるのでさらに地価が下がってしまう可能性がある。
・売却を検討する地番が具体的になっていないため、物件調査もできず金額の提示もできない。
・将来的にすべての借地人から更新料をもらえる保証はない。
・地代の値上げに交渉に応じてくれる可能性が低い。また交渉時の労力がかかる。
・借地人に相続が発生した際に相続人が決まらず、借地人がだれか特定できないことがある。
・建物の登記簿上の所有者と借地契約書状の賃借人が異なっていることがある。
・借地人が賃貸人に無断で借地権を転貸してしまう。
・借地人の家(建物)の一部とその従物(樹木)が隣接地に越境している。
・借地人が古い建物を取り壊したにもかかわらず、建物の滅失登記を済ませず、新たな建物を登記してしまう。
・借地人一人一人に売却すると中には残ってしまう借地が出てくる。まとめて売却することで付加価値が上がることもある。

借地権・借地編

地主様の選択肢

1.現状維持
「測量をすべて行い、現状のまま底地を持ち続ける」・測量経費がかかる・相続税が莫大にかかる・借地人との人間関係が継続され、予期せぬ問題が起こる可能性がある。
2.売却
「現況のまま売却」「当社による買取り」
・売却部分の測量費用を抑えられる
・相続税の納税資金を確保できる
・相続税の節税効果・借地人との人間関係の煩わしさがなくなる
・底地を現金化することで、相続のときに財産分割しやすくなる
・底地を売却した資金で、優良資産に買い換えることで、所得が向上する可能性がある。
*メリット:早期の売却が可能・借地人との交渉が不要 
*デメリット:借地人へ売却するより売却価格が安くなる
3.不動産会社による底地管理
・測量費用がかかる・相続税が膨大にかかる・地代の値上げ交渉や賃料・更新料の受領等のサポート
4.借地人に売却する
*メリット:最も高値で売却が可能
*デメリット:◎価格権利調整に時間がかかる◎売却の準備費用がかかる◎借地人に購入意思が必要
5.共同売却する
*メリット:比較的高値で売却できる ・借地人に買い取り資金が無い場合でも売却可能
*デメリット:価格権利調整に時間がかかる・借地人の同意、協力が必要・売却の準備費用がかかる
6.借地権を買い取る
*メリット:資産価値が向上する、その後の処分、利用がしやすくなる・担保価値が上がる・借地人との関係が解消される・地代などの管理が不要になる
*デメリット:買取り資金が必要・地代、一時金収入が無くなる・固定資産税の負担が増える・借地人の意、協力が必要
7.借地引き分け法
*メリット:地主、借地人ともに小額資金でできる・処分、利用が容易になる・担保価値が上がる・借地人との煩わしい関係が解消される・地代等の管理が不要になる・一定の要件を満たせば税務上譲渡が無かったものとみなされ、課税の繰り延べが可能
*デメリット:地代、一時金収入が無くなる・固定資産税の負担が増える・借地人の同意、協力が必要・土地の状況によって成約される・土地が小さくなる・上の建物を取り壊さなければならない
8.底地更地交換法/借地権更地交換法
*メリット:地主、借地人共に多額の手持ち資金がなくても可能・処分、利用が容易になる・担保価値が上がる・借地人との関係が解消される・地代等の管理が不要になる・不要な土地を処分できる(借地権更地交換法)・土地上の家屋を取り壊さなくて良い・一定の条件を満たせば税務上譲渡が無かったものとみなされ課税の繰り延べが可能
*デメリット: 地代、一時金収入が無くなる・固定資産税の負担が増える・借地人の同意、協力が必要

借地人の選択肢

1.底地を購入
地主が底地の売却を希望する際に応じる、もしくは借地権が設定された土地を利用したい場合などにこの方法を使用します。 通常、借地権を第三者に売却する場合には、売却価格の10%以上を譲渡承諾料として、地主に支払う必要があります。借地人が底地を買い取って所有権として売却できれば、譲渡承諾料を支払う必要がありません。
メリット:土地が完全所有権になることによって担保価値が飛躍的に増しますので、建物の建て替えなどの有効活用などが容易になり、借地権よりも選択肢が広がることが挙げられます。
デメリット:底地を買い取るための資金が必要になることです。
よく言われることですが、底地と借地権の価格は単独の時よりもお互いが合算したときのほうが価格(価値)が上がります。 仮に時価が坪100万円で借地権割合が60%の土地があったとします。この場合、借地権を第三者に売却しようとした場合の坪単価は100万円×0.6=60万円にはなりません。通常はこれから20~30%ダウンした価格になります。また底地を第三者に売却しようとした場合の坪単価も40万円にはならず、10万円~20万円とダウンしてしまいます。
2.借地権を第三者に売却
通常、借地権を第三者に売却する場合には、売却価格の10%以上を譲渡承諾料として、地主に支払う必要があります。 また底地の購入で説明したとおり、借地権を第三者に売却する際の価格は更地に借地権割合を掛け算した価格よりも安くなる可能性が高いと考えられます。 不動産を購入する多くの人は所有権を望んでいることと、建物の新築、改築、増築時などに地主に承諾料を支払うことに対する抵抗感が強いからです。 また借地権付建物に対する融資条件も所有権のそれと比較して格段に悪くなります。
ただし、地主が寺や神社などの宗教法人の場合には、個人地主の場合と比較して前記のデメリット面が弱まる傾向にあります。
3.借地権を地主に売却
借地人の賃貸借期間が数十年に及ぶことも珍しくありません。
その場合には、地主に借地権を買い取ってもらう、もしくは底地と借地権の同時売却という手法が望まれます。 一般的に地主は先祖代々の土地という意識が強く、土地を売却することに躊躇する傾向がありますので、同時売却よりは借地権を買い取ってもらうほうが可能性が高いと言えます。 ただし、地主が借地権を買い取る現金を保有していないことも少なくありませんので、この手法が実現するか否かはタイミングしだいと言えます。
この手法を実行する際には借地人が直接、地主と交渉するよりは仲介者を立てたほうがベターと思われます。 「安い地代で土地を貸しているのだから、借地人が土地を使わないのであれば、更地にして返すのが当然だ」と考える地主も少なくありません。
したがって、第三者が関与することによって感情的なしこりをほぐすことから交渉を始める必要があります。 また、借地権の更新料を支払わずに法定更新を重ねてきた場合などは、この手法を採用できたとしても、価格面で不利な条件を提示されることを覚悟すべきです。日頃から地主とは可能な限り、良好な関係を構築しておくことが求められます。
4.借地権と底地を第三者に同時売却
底地と借地権の価格は単独の時よりもお互いが合算したときのほうが価格(価値)が上がります。
従って、同時売却という手法を採用できれば、借地権も底地も売却価格としては他の手法よりも高くなります。
ただし、この場合において借地権、底地の割合に関して、借地人、地主間でもめることが少なくありません。 割合のベースとなるのは国税庁が公表している路線価図に記載されている借地権割合ですが、それに更新料の支払いの有無、権利金の授受の有無、借地権の残存期間などを勘案して、割合を決めていきます。 例えば:土地の売却価格が坪100万円で借地権割合が6割の土地あったとします。 借地権者がこれまで更新料を支払わずに今日に至っている場合には、底地割合を1割加算して、底地権、借地権をそれぞれ5割である坪50万円で計算した価格とする考え方です。
この手法は、地主、借地権者の両者ともが売却を同意しなければならないため、タイミングが限られていると言えます。
多くは賃貸借の更新時期や、地主・借地権者に相続が発生した時期です。
タイミングがあえば、地主・借地権者の双方にメリットがあるため、双方はこの手法が可能か否かを検討すべきであると思います。
5.借地権と底地を交換
底地と借地権を等価交換し、土地を一定の割合で地主と借地人の間で分ける方法です。
底地(借地)の面積が大きく、建物が乗っていない土地の面積が広く、接道条件が良い場合などに採用されます。
例えば国税庁公表の借地権割合が60%で面積が80坪の以下のような土地があったとします。 借地権と底地を交換し、借地人の自宅が建っている部分の敷地40坪分の土地所有権が借地人名義となり、庭部分の敷地40坪分の土地は地主が完全所有権を取得します。 借地権割合は60%ですが、10%分を地主に対する名義変更料と考え、権利割合を50%づつとすることが実務上の慣行となっていることが少なくありません。 上記例では地主は40坪分の敷地を有効利用して、アパート等を建築したり、駐車場とすることが運用したり、更地として第三者に売却するなどの手法をとるケースが多々見受けられます。
所得税法58条により、借地権と底地を交換する際には、一定の条件を満たせば譲渡所得の交換の特例を受けることができます。 これは固定資産である土地や建物を同じ種類の資産と交換したときは、譲渡がなかったものとする特例であり、これを固定資産の交換の特例といいます。 この特例の要件の一つに、交換する資産は互いに同じ種類の固定資産でなければならないとする要件があります。
同じ種類の固定資産の交換とは、例えば、土地と土地、建物と建物の交換のことです。 この場合、借地権は土地の種類に含まれます。
したがって、地主が建物の敷地として貸している土地、いわゆる底地の一部とその土地を借りている人の借地権の一部との交換も、土地と土地との交換になり、その他の要件にも当てはまれば、固定資産の交換の特例を受けることができます。
詳しくは、国税庁の以下のサイトで御確認を御願いいたします。http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3502.html
6.地主と共同事業
商業地で容積率が高い場合に行われる手法です。
借地権者が所有している建物をビルやマンションに建て替え、土地と建物を地主と借地人が共有することになります。 建物の建築資金をデベロッパーやゼネコンが提供し、建物完成後には、地主・借地権者・デベロッパーもしくはゼネコンが資金負担の割合に応じて専有床面積を保有するという事業手法を採用することが一般的です。
資金負担なし  借地人と地主は建設事業費を自己資金で用意する必要がありません。
賃貸借関係の解消:借地人と地主は共同事業を行う機会に賃貸借関係を解消し、土地は地権者の共有関係に移行していきます。 専門家のノウハウ活用:建物の設計、行政及び近隣折衝、テナントの誘致等の専門的あるいは複雑な業務をデベロッパー等に依頼できます。
収益の安定性:建築事業費を負担する必要がないので、還元された床を賃貸物件として活用できれば、安定的な収益を確保できます。
相続対策完成された建物は区分登記されますので、相続が発生した際には遺産分割がしやすくなります。
新たに建築する建物に関して、地主やデベロッパーと合意するまでにかなりの時間を要してしまうことなどです。
関係者の数が多ければ多いほど、その傾向が強まります。
また、借地人と地主の関係が良好で、駅近くもしくは幹線道路沿いの商業地がこの手法の適地と考えられます。 さらに、この手法を実行する際には、建築事業資金を負担するデベロッパーなどに事業のプラン作成と実行支援を完全異存せずに、数字を中立的に検証できるコンサルタントにコーディネートを依頼すべきです。

古アパート・古ビル

相続後の売買

よく受ける相談なのですが、仮にB様とさせていただきますが、その方、少し前に先代が亡くなられました。先代がアパートを所有していたのですが、その物件に対する相続税を支払いなさいという話になったようです。古いアパートだったので、家賃も安く、資産価値は殆どないのに、実は土地の価値が高く、土地の相続税がとんでもない金額だったそうです。
しかし、相続人であるB様は全く貯蓄はなく支払おうと思っても支払えない、結局 アパートを売ろうと思っても売却は非常に難しく、家賃が安いので延納財源とならないのが実状です。また管理処分が困難なので物納も非常に難しく「どうしたらいいのか」と。もっと早くに対処しておけば良かった・・・ いまのままだとどうしようも無いのが古アパートの怖いところなのです。

≪建て替え≫

新築物件は高い人気です。 建て替えは、新築物件となることで入居率と家賃のアップが見込めますが、当然建築コストなどの費用負担は大きくなります。さらに、それまでの入居者の立ち退き問題などのリスクも 考えられますので、慎重な対応が求められます。 建て替えや買い換えは、新しい賃貸事業をスタートさせることでもあります。新築物件になったとしても、万事うまくいくという保証はありません。賃貸経営については今後も厳しい環境が続くものと予想されますから、建て替えの場合も初めて土地活用に踏み込む際と同じく、実行する前にマーケティングを行い、慎重に採算性を検討する必要があります。それはオーナーさんの後継者となる人の同意が得られているか、また賃貸経営に向いた人かどうか、という点です。賃貸物件が老朽化してきたということは、おそらくオーナーさんもほとんどの方が高齢者のはずです。ご高齢のオーナーさんが賃貸住宅の建て替えのために返済期間20年あるいは30年のローンを組もうとすれば、銀行は必ずお子さんを連帯保証人に立てることを求めてきます。 つまり老朽化物件の建て替えでは次の世代の同意が不可欠となり、基本的にはお子さんが賃貸経営を引き継ぐという前提で行うことになるのです。ですから建て替えを計画する前に、まず家族でよく話し合い、お互いの考えをはっきりさせておく必要があります。

建て替えのメリット

建て替えとは現状の入居者に退去をお願いし、建物を全て空にした上で解体して、新たな賃貸住宅を建築することです。建て替えの良いところは、最新の設備を導入でき、建物自体の耐久性も過去のものよりもずっと高くなっていること、そして何より築年数が0になるということです。築年数は部屋探しをする人が、第一に気にするポイントです。リノベーションではどんなに建物が美しく変身したとしても、築年数の表示は変えることはできません。年数を経た賃貸住宅を新築に変えることで、賃貸市場での人気が上がります。空室はなくなり賃料も高めに設定することができて、家賃収入アップが見込めるわけです。 建て替えのもう一つの利点として、「マイナスのスパイラルを断ち切る」ことが挙げられます。老朽化したアパートでは入居者の人気がなくなって空室が増えたり、滞納が起きたりして家賃収入が低下し、キャッシュフローが悪化しているケースが多く見られます。収入が不足しているためメンテナンス費用も捻出できず、そのためますます建物の劣化が進み人気が低下していくという負のスパイラルです。
自分の代で賃貸経営を始めたオーナーさんが亡くなった後、賃貸物件を相続した奥さまやお子さんが、先代の管理の不備のために経営に苦労するケースは非常に多いのです。ずさんな管理を行った物件は、次の世代にとっては負の遺産そのもので、残された家族に大変な迷惑をかけることになります。 お手持ちの賃貸住宅がそうした状態に陥っていたり、陥りかけている場合、思い切ってローンを組んで建て替えることで、悪い循環を断ち切ることが可能です。 建て替えには節税の面での利点もあります。老朽化した賃貸アパートや賃貸マンションは、既に減価償却がほぼ完了しているため、所得からの控除額が少なくなります。これを建て替えることで新たな減価償却費が毎年発生し、納税額を抑えることができます。 また老朽化した賃貸住宅は、ローンの返済も終わっているケースが多く、相続の際に債務控除によって相続税額を圧縮するという効果も見込めません。こちらも建て直すことで相続税を節税することができます。 たとえば築30年でローン返済が終わっているアパートを建て替える場合を考えてみましょう。計算すると、現状では相続税評価額は土地4000万円、建物300万円で合計4300万円であったとします。何もしなければそれに対して相続税がかかります。しかしこの老朽化したアパートを、たとえば銀行で8000万円借りて建て直せば、その分の債務控除がつき、相続税評価額はゼロになります。

避けて通れない「立ち退き交渉」

避けて通れない「立ち退き交渉」
立ち退きのスタンスは、出て行ってもらうのではなく、住居の移転に協力していただく気持ちがポイントです。 無策のまま老朽化が進めば、家賃下落・空室の拡大・修繕費用の増加など、収益状況はどんどん悪化していきます。放置したことにより、入居者は安いままの家賃に甘えて、次の転居先が見つからないということで、立ち退きがよりいっそう困難となるケースも見受けられます。
建て替えでは既存の入居者に立ち退きをお願いすることになります。 建て替えの問題点は、投資コストが大きくなることです。現在の建物の入居者にまず引っ越しをお願いし、全員に退去してもらった上で工事を始めなくてはなりません。従って新築と異なり、建築費用だけでなく既存の入居者の立ち退き費用、解体費用などをコストとして考える必要があります。 入居者の立ち退きは簡単なことではありません。というのも現在の借地借家法は、「契約期間が満了した際、入居者が契約更新を希望したときは、貸し手が同意しなくても、これまでの契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす」という、入居者にきわめて有利な規定となっているからです。 貸し手が契約更新を拒否するためには「正当事由」が必要となります。正当事由とは長期にわたる家賃滞納、無断改造など、入居者側が行った信頼関係を壊すような義務違反をいいます。入居者側にそういった落ち度がない限り、オーナーさんが「古くなってきたから建て替えたい」と考えたとしても、入居者が「住み続けたい」と主張すれば、出ていってはもらえないのです。 判例では通常の建物の老朽化は、立ち退きを求めるための正当な理由とは認められていません。「建物が老朽化したから、建て替えが必要だ」とオーナーさんが主張しても、入居者の側が「貸し手が本来必要な修繕を怠った」と主張すれば、「貸し手は安全な住居を提供する義務がある」とされ、逆に裁判所から修繕を命じられるかもしれないのです。実際に大改修を求められたケースもあります。 そこで立ち退き交渉では、入居者のみなさんに、オーナーさんの建て替えに協力して、契約更新を求めないようお願いすることになります。自主的に退去していただくために、立ち退き料の提示が必要になってくるわけです。 注:立ち退き料には相場はありません。 立ち退き料には相場はないのです。立ち退き交渉では入居者の個別の事情をよく聞いて、それぞれの要望に合わせて対策していく必要があります。 単に金額の問題だけではありません。

入居者は権利を失わないために、住んでいる間は家賃を払い続ける必要があります。といっても1戸分の家賃では、固定資産税など建物の維持管理費用にも足りません。オーナーさんにとっては深刻な事態で、交渉に失敗すれば、それまで収入を生んでいた大切な資 産が現金を食い潰す不良資産に変わってしまいかねません。 老朽賃貸住宅のオーナーさんの中には「いずれ取り壊す物件だから」と、相場では月5万円程度の部屋を3万円ほどで安く貸してしまっているケースがあります。「入居中に取り壊しになるのは申し訳ない」というオーナーさんの入居者への配慮なのですが、これは問題の多いやり方です。こうしたケースでは入居者から「今より安い家賃で今より良い物件を見つけてくれるのでしたら、立ち退きに協力しますよ」と言われることがあります。 しかし退去を前提に相場より家賃を安くしているのですから、同じ賃料で同等の条件の部屋など見つかるはずがありません。入居者側はその値段で安く借りていることを、もはや自分の権利だと見なしているのです。 借地借家法のあまりに入居者有利の規定が、老朽化賃貸住宅の円滑な建て替えを妨げているという観点から、2000年に「定期借家法」という新しい法律が施行されました。「定期借家契約」という、契約で定められた期限が来たら自動的に退去を求められる、新しい契約スタイルが認められたのです。 しかし現在の老朽化した賃貸住宅で入居者と定期借家契約を結んでいるケースはほとんどないのが実状です。入居者が退去するたび、新しく入ってきた入居者との間に定期借家契約を結んでいくという考え方もありますが、全ての入居者が定期借家契約に切り替わるまで待っていたら、建て替えがいつになるかわかりません。 建物の老朽化が進んでいる場合、家賃収入が低下していく一方で修繕費用が嵩んできます。ですから建て替えを前提とするなら、やはり立ち退き交渉を行って早期に立ち退きを完了し、建て替え工事にかかるべきでしょう。 立退料に相場はないと言いましたが、経験的な目安はあります。総賃料の6~10ヵ月の範囲で収まれば、まずは順当といっていいでしょう。ただし立ち退き交渉では早期解決を優先し、必要な費用は惜しまないことがポイントです。ひと月でも早く立ち退きに成功すれば、それだけ建築の開始時期も早まり、収益も早く上がるようになるのです。

更地にするために必要なその他のコストとして、建物の解体費用があります。これもリサイクル法などの影響で、かつてよりだいぶ費用がかかるようになっています。また、建物の地下から処分が必要な不用品が出てくるなど、想定外の費用がかかるケースもあります。建て替えて新たに賃貸事業を始めるのであれば、安易に考えずに必要経費として事業計画に見込まねばなりません。 建て替えには立ち退き問題をどうクリアしたらよいでしょうか?

買い換え

買い換えも一つの選択肢です。 建物が老朽化してもオーナーさんに賃貸経営を続ける意思がある場合、建て替えるのでも、そのまま続けるのでもなく、「買い換え」することも選択肢の1つです。 老朽化した賃貸物件を手放し、売却額に新たな借り入れを加え、別の賃貸物件を購入すれば、立ち退き交渉などに手間をかけることなく、賃貸経営の新たなスタートを切ることができます。

再建築不可

再建築不可の不動産の問題

売却しようとすると、長い時間がかかってしまう。
建物が無くなってしまったら、再建築が出来ない。
銀行からの融資がつかないことが多い。
「再建築不可」物件の立替を希望する際は、建築基準法43条但し書きを適用させます。
建築基準法43条但し書きを取得しても「再建築不可」という概念は変わりません。 しかし、この43条但し書きを取得できるか出来ないかでは、雲泥の差がでてきます。大きな利点は、「再建築不可ではあるが一定の基準を満たした建替えの建物に対して建築を許可された建築物」に対しては銀行融資が可能になると言うことです。 もちろん、「再建築不可」物件のまま、第3者に売却することは可能です。しかし、銀行融資の降りにくい「再建築不可」物件の売却価格は相場の2割~3割程度と極端に低くなってしまいます。
これに対して、但し書き許可を取得した物件については、相場の7割~8割程度で取引されるのが一般的です。
優成不動産では
1.建替えやご売却を希望されるお客様に対して、現場測量から43条但し書き成立に向けての近隣交渉
2.43条但し書き取得後のご売却に至るまで最善の方法で対応させて頂きます。
3.43条但し書きの運用基準に該当しない物件についてもご売却の方法等をアドバイスさせて頂くことで幅広く対応させて頂きます。

共有名義

共有名義

相続が発生した際に、「不動産を共有名義で相続した」というのは、よく聞く話です。相続を開始してから10ヶ月以内に、相続税を申告・納税しなければいけないのでよく話し合う前に、共有名義で相続してしまうことが多いのです。共有(名義)不動産は相続にて取得した親族間の土地・建物に多く、親族で持分登記をしている場合が多いものです。また、遺産分割が未了で被相続人(故人)名義のままで放置されている共有状態や、相続トラブルで遺産分割ができない共有状態の不動産などもあります。
実は、これが、後々のトラブルのもとになります。 例えば、兄弟3人が1棟アパートを相続したケースを考えます。それぞれの持分は、長男が60%、次男、三男がそれぞれ20%ずつ持っています。
長男は、アパートが老朽化しており、空室も目立つので、売却したいと考えています。
次男と三男は、リフォームをすれば、まだまだ十分に運用できると考えています。こうしたケースではどうなるでしょうか?
まず、長男が希望するアパートの売却については、共有名義の不動産を売却するには、名義人全員の同意が必要です。 長男がいくら売却したいといっても、次男と三男が了解しなければアパートを売却することはできません。では、大規模なリフォームをすることはできるのでしょうか。実は、この大規模なリフォームをする際にも名義人全員の同意が必要です。 民法251条で、共有物に「変更を加える」場合には他の共有者の同意を得なければならない」と定められています。売却や大規模なリフォームは、この『変更行為』にあたるため名義人全員の同意が必要なのです。 つまり、ご紹介したケースでは、アパートを売りたくても売れない、リフォームしようにもできない、という、まさに最悪の状態に陥ってしまうのです。

また、このどっちつかずの状態で、入居の申込が入った場合は、どうなるのでしょうか。
このままアパート経営を継続していきたい、次男と三男としては、契約したいところです。
実は、長男ひとりが反対するだけで、この契約の締結を拒むことができます。 なぜなら、共有名義の不動産では、賃貸借契約を結ぶには名義人の過半数の同意が必要だからです。ここでいう、『過半数』とは「人数」ではなく「持分」で計算します。ですから、長男が持分の60%を持っているのでいくら二人が望んだとしても、契約はできません。

このように、共有名義で不動産を相続すると物件の処分や運用に大きな問題が残ります。 これが、単独の名義での相続であれば、売りたいときに売れて、リフォームも自分だけで決めることができます。つまり、単独名義だからこそ、有効な資産活用が可能になるのです。
土地の場合はどうでしょうか、一例ですが、公道に面して間口が広く、奥行きが短い60坪の土地があったと仮定します。これを親族である A、B、C の3名が3分の1の割合で共有している場合で、3名が20坪の土地を個々に利用したい時は比較的スムースに解決できるものです。基本的に60坪の土地を道路に面して3分割すればいいことです。また、60坪を一括にて売却して、3分の1の割合で売却金を配分する場合も話もスムースです。 ところが、その土地に C が所有する建物があり居住していると面倒になります。 A と B は土地を売ってお金を欲しいと主張、C は住んでいるので売れないと拒否すれば問題はとても複雑になります。 A、B は自己所有の土地持分を C に買ってもらうか、トラブルをかかえた共有地として第三者に低額で売却するか、もしくは共有物の分割訴訟による解決(裁判所の判決)など、選択肢は少なくなります。 また、60坪の土地に A がアパートを建築したいと計画しても、B と C が反対をすれば建築はできないことになります。建築するには共有者全員の意思統一が必要であり、B と C に無断 で建築をすれば二人の財産を侵害することになります。以上のように、共有の不動産は流動性・換金性、もしくは収益性に乏しく、資産としても問題をかかえたものでもあります。

弊社の過去の案件に次のようなこともありました。 相続により取得した土地建物の共有名義人の一人(次女様)が、その建物に居住している共有者(実兄の長男様)の住宅建替えに対して、イヤガラセを込めて一切の協力をしなかったことです(以後、敬称は省略)。長男は他の共有者(次男と長女)の合意は得ていたのですが、次女だけが建て替えを認めず、共有の持分権利を長男に売却することも拒否し続けていました。目的は「嫌がらせ」の一点だけだったのです。この女性との交渉には困難が多く1年以上を要しましたが、共有名義人の間で売買という方法で解決に至りました。

その方法とは、次女が長女に共有の持分権利を移転し、長女が長男に再移転するという手法です。次女は長男との同じ契約書(紙)には署名したくないとの一心であり、次女と長女間で契 約と権利移転をおこない、長女に移った持分権利を長男に再移転したわけです。勿論、この方法は次女を含めて、4名の合意のうえでおこなったものです。次女にとりましては金銭ではなく、「意地」がそうさせていたわけです。

*これから相続対策(不動産事項に関する)を考えられている方へ*
将来、土地活用をスムースに進めるために重要なことは、遺産分割時に共有名義にはだけは絶対にしないことである。
必ず、土地は一筆ごとに一名義。 建物も1軒ごとに一名義にしておくことが重要になる。
こうすれば、所有者本人のみの一存ですべての開発が可能になるし、いつ売却をするのも名義人本人の自由になる。
ただし、被相続人がお亡くなりになってから、遺産分割を兄弟間で相談するというのは争いの元になる。 この争いを避ける手っ取り早い方法が共有持分での遺産相続だったわけだが、共有名義は土地活用の際に多額の借り入れをすることが多く、そのため協議がまとまらずに活用の可能性を狭めてしまいます。 このようなトラブルを避ける方法はただひとつ。
それは、相続が起こる前に、所有者本人が必ず「遺言」をしておくことである。
こうすれば、将来的に土地活用の可能性をつぶしてしまう恐れはほぼ回避することが可能になります。

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