底地の問題点として以下のようなものがあり、地主様からみた場合、底地の問題は絶対に解決すべき問題と考えられています。

・地主が利用することはできない

底地となっている土地は、借地人が建物所有目的で利用しているため地主が利用することはできず、流動性が極端に劣ります。

・半永久的に返還されない

借地契約の期間が満了となっても、土地の返還が認められることは稀であり、「親族が住む家を建てるために土地が必要」といった正当事由が無ければ、土地を貸している人の都合で借りている人に立ち退いてもらうことはできません。

・地代を上げにくい

国内の底地は旧借地法下で賃貸借契約を結んだ土地が多いです。これは古い時代に合わせた法律で、物価や土地の価格が現代に合っていません。しかし土地の借地契約は20~30年と長く、旧借地法下では自動更新が認められているため、地代を上げる交渉をしてもうまくいきにくいのです。

・権利の問題で借地人とのトラブルになりやすい

底地の契約は昔からの口約束となっているところも多く、借地契約書を作成していないケースもよくあります。地代改定・契約更新料の支払いトラブル、土地に対する権利を地主と借地人が二重構造的に有している面があるため、建て替え承諾料など利用や処分においてさまざまなトラブルが生じやすいです。

・収益性が低い

貸地の利回りは1～2％ 程度で、アパートの標準的な利回り5～7％に比べると非常に低額です。

・売却時の評価が低い

以上のような理由から底地の売却時の評価は低く、専門の買い取り業者に依頼した場合は時価の10～15％程度の値段しか付きません。また売却をするために測量費用が莫大にかかります。

・相続税がかかる

相続税の財産評価上は底地は土地全体の金額の30％～40％あるとされています、収益力は低いのに相続税は高いのでは大変です。また物納の申請をしても中々通らないのも厄介な点です。

地主様も近年では高齢化しており、管理する手間やコストを考えると保持し続けるよりも売却するメリットのほうが大きいかもしれません。

以上のように底地には問題点が多く存在します。このような問題に対して地主様がとることができる手段は以下のようなものがあります。

1.売却

「現況のまま売却」「当社による買取り」
・売却部分の測量費用を抑えられる
・相続税の納税資金を確保できる
・相続税の節税効果・借地人との人間関係の煩わしさがなくなる
・底地を現金化することで、相続のときに財産分割しやすくなる
・底地を売却した資金で、優良資産に買い換えることで、所得が向上する可能性がある。

2.不動産会社による底地管理

・測量費用がかかる
・相続税が膨大にかかる
・地代の値上げ交渉や賃料
・更新料の受領等のサポート

3.借地人に売却する

4.共同売却する

5.借地権を買い取る

6.底地更地交換法/借地権更地交換法

底地で困っている地主様、
ぜひお気軽にお問い合わせください