不動産を売却する際に、税金がいくらで手残り額がいくらになるのか、また節税方法が何かないか気になっている方も多いのではないでしょうか？

そこで今回は、不動産を売却する際にいくら税金がかかり、手残り額はいくらになるのか、また節税方法も解説します。

1　不動産の売却でかかる税金とは

転勤や家族構成の変化などの理由で不動産の売却を検討している方の中には、買い換えの予定があり少しでも売却価格を高くしたいと考えている方が多いと思います。しかし、不動産の売却後には税金が発生することはあらかじめ押さえておく必要があります。

不動産の売却でかかる税金は、必ず課される税金と利益が生じた時のみ課される税金の2つがあります。必ず課される税金は登録免許税と印紙税、利益が生じた時のみ課される税金は所得税です。それぞれどのような税金なのか、また税金の計算方法について見ていきましょう。

1-1　登録免許税

不動産の売却時には、所有権が売主から買主に移転します。しかし、第三者には所有権が移転したことが分からないため、第三者にも分かるようにするために、所有権の移転に伴う不動産登記（名義変更）が必要になります。その際にかかるのが登録免許税です。

登録免許税の税率は登記の種類ごとに異なりますが、売却によって所有権を移転する際は「固定資産税評価額」×2％が課されます。不動産売却の慣例として、所有権移転・抵当権設定時の登記費用は買主が負担し、ローン残債がある場合における抵当権抹消登記費用を売主が負担するとされているケースが多くあります。

そのようなケースでは、抵当権抹消登記の登録免許税として、不動産1つにつき1,000円（土地と建物の場合は2,000円）がかかるほか、司法書士に抵当権抹消登記を依頼する際は手数料も含めて1～2万円程度かかるので覚えておきましょう。

1-2　印紙税

不動産の売却でかかる2つ目の税金は印紙税です。不動産を売却する際は、売主と買主の間で売買契約書を交わしますが、売買契約書には収入印紙を貼って印紙税を納める必要があります。

売主と買主が売買契約書を1通ずつ作成して保管する場合には2枚、どちらか一方が原本を所有してもう一方がコピーを所有する場合には1枚収入印紙が必要です。

印紙税は売買契約書に記載されている不動産の契約金額ごとに異なります。印紙税の額は以下の通りです。

●100万円～500万円以下　　：2,000円（1,000円）
●500万円～1,000万円以下　：10,000円（5,000円）
●1,000万円～5,000万円以下：20,000円（10,000円）
●5,000万円～1億円以下　　：60,000円（30,000円）
●1億円～5億円以下　　　　：100,000円（60,000円）

印紙税は2020年3月31日までは軽減税率が適用されており、印紙税額はカッコ内のものが正になります。

1-3　所得税

不動産の売却によって利益が出た場合、その利益に対して所得税（譲渡所得税）が発生します。不動産の売却にかかる所得税を決める際は、まず課税譲渡所得を求める必要があります。課税譲渡所得は、「不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で求めます。

不動産の取得費は、購入した時の金額が分かっている場合は実額法で求めます。実額法では減価償却費を反映する必要があるので注意が必要です。減価償却費は、「建物の取得価格×0.9×償却費×経過年数」で求めます。建物の構造別の耐用年数と償却率は以下の通りです。

●木造：33年・0.031
●軽量鉄骨：40年・0.025
●鉄筋コンクリート：70年・0.015
（※非事業用の場合。　参照：国税庁）

取得費には、減価償却費を反映した取得時の不動産価格のほか仲介手数料、登記費用などを含みます。なお、購入した時の金額が不明な場合は「売却価格×5％」で求めます。

譲渡費用は、計上できる費用と計上できない費用に分かれているので注意が必要です。譲渡費用に計上できるものは以下の8つです。

●仲介手数料
●登記費用
●印紙税
●貸家を売る際に支払った立退料
●建物の解体費用
●測量費用
●名義書換料
●資産価値増加に要した費用

これらを計算して課税譲渡所得が0の場合は譲渡所得税が課せられません。一方、0以上の場合は「課税譲渡所得×税率」で税額を求めます。適用する税率は建物の所有期間で以下のように異なります。

●長期譲渡所得：所得税15％・住民税5％
●短期譲渡所得：所得税30％・住民税9％

建物の所有期間が5年以下の場合には短期譲渡所得、5年超の場合には長期譲渡所得が適用されます。2037年までは上記所得税に復興特別所得税が加算されるため、短期譲渡所得は所得税と住民税を足して39.63％、長期譲渡所得は20.315％の税金が課されます。

なお上記の所有期間の計算においては、実際に所有していた年数ではなく、売却した年の1月1日時点で計算される点にくれぐれも注意が必要です。

2　不動産の売却でかかる税金の節税方法3つ

登録免許税や印紙税はあまり大きな金額ではありませんが、所得税は場合によって金額が大きくなる可能性があります。不動産の所有期間が5年以下と5年超では税率が倍近く異なるので、売却を急いでいないのであれば、所有期間が5年を超えてから売却するだけでも節税効果が期待できます。

しかし、転勤や家族構成の変化に伴い、それよりも早く売却しなければならない場合には、どうすればいいのでしょうか？不動産の売却でかかる税金の主な節税方法には以下の3つがあります。

１、3,000万円特別控除
２、軽減税率の特例
３、買い換え特例

それぞれの節税方法について見ていきましょう。

2-1　3,000万円特別控除

1つ目は3,000万円特別控除です。これは自身が居住する住居や敷地を売却する際に、譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。3,000万円特別控除は、譲渡した年の前年および前々年に同じ3,000万円特別控除や買い換え特例を利用していない場合に利用可能です。

また、不動産を譲渡する相手が親や夫婦、生計を一にする親族などではないことも条件です。3,000万円特別控除は適用条件が厳しくないため、誰でも大きな節税効果が期待できます。再開発などでの地価上昇により不動産の売却価格が高くならない限りは、所得税が課される可能性は低いと言えるでしょう。

2-2　軽減税率の特例

3,000万円特別控除を利用したにもかかわらず、所得税が課されてしまう場合には、所有期間が10年超の居住用不動産を売却した時の軽減税率の特例を利用可能です。

この軽減税率の特例は、3,000万円特別控除と併用できるため、3,000万円特別控除を利用しても所得税が課されるような、利益が大きく出た場合に有効な節税方法と言えます。不動産の所有期間が5年超の場合には長期譲渡所得が適用されましたが、10年超の場合には以下のようになります。

●課税譲渡所得が6,000万円以下：所得税10％・住民税4％
●課税譲渡所得が6,000万円超：所得税15％・住民税5％（6,000万円超の部分）

2037年までは上記所得税に復興特別所得税が加算されるため、6,000万円以下の場合には所得税と住民税を足して14.21％、6,000万超の場合には、6,000万円以下の部分は14.21％、6,000万円超の部分は20.315％の税金が課されます。

この特例は、譲渡した年の前年および前々年に軽減税率の特例や買い換え特例を利用していない場合に利用が可能です。長期譲渡所得が適用できる状況で、もう少し待てば軽減税率の特例を利用できる状況の場合には節税効果が期待できるでしょう。

2-3　買い換え特例

また、建物と土地の両方の所有期間が10年を超えていて、マイホームを買い換えることを予定している場合には、買い換え特例が利用可能です。買い換え特例では、譲渡所得が買い換え代金と同じまたは小さい時に、譲渡益に関する課税を買い替えた物件の売却時まで繰り延べできます。

また、譲渡所得が買い換え代金よりも大きい時は、買い換え代金と同額分までの譲渡所得を繰り延べて、差額分だけに譲渡所得税を課すことが可能です。買い換え特例は、節税効果が期待できるというよりも、適用される所得税を次回に繰り延べることで、一時的に課税額を抑える効果があると言えます。

3,000万円特別控除や軽減税率の特例とは併用できないだけでなく、そこまで大きな効果が期待できるというものでもありません。そのため、3,000万円特別控除や軽減税率の特例を利用できない場合の手段として覚えておくと良いでしょう。

3　まとめ

不動産を売却して買い換えを予定している場合には、あらかじめ税金について考えておかないと、買い換え資金が不足して困ってしまう可能性もあります。

売却時に必ず課される税金には登録免許税や印紙税がありますが、基本的に数十万円などの大きな金額にはならないので、そこまで気にする必要はありません。しかし、不動産の売却で利益が生じた場合の所得税は税額が高くなる可能性があるため、事前にどのくらいの所得税がかかるか把握しておくことが重要です。

所得税は、3,000万円特別控除・軽減税率の特例などを利用すればうまく節税できますが、適用条件はそれぞれ異なっています。特別控除や特例が適用できるかどうかも含め、不動産売却のプロである不動産会社に相談してから売却計画を立てましょう。